广州建筑工程与房地产法律学习网
标题摘要内容
阴阳合同引发房产纠纷
来源:
|
作者:.
|
发布时间: 2015-07-03
|
1860 次浏览
|
分享到:
张庆（化名）最近为自己刚刚卖掉的那套房子郁闷不已，但并不是因为他卖便宜了，而是张庆听信了中介公司给他的“小窍门”，为了少交税款，在卖房时签了两份房款价格截然不同的“阴阳合同”。过户后，买房的李新（化名）突然拒绝支付“阴阳合同”的房款差价，现在张庆想要回剩下的房款，只能起诉李新，但同时他也面临着新的问题。
案情回放
今年2月份，张庆买了一套新房子，于是他通过中介，准备将自己的旧房子卖掉。不到一个月，中介公司就通知张庆，他的那套旧房子已经找到了买主，经过讨价还价，最后在中介公司的周旋下，张庆以52万的价格将房子卖给了李新，并与其签订了房屋买卖合同。在准备办理过户手续时，中介公司告诉张庆：如果按照合同的价格，他需要交一笔不少的税款，但有个办法可以为他省钱。于是，张庆在中介的“指点”下，在国土部门备案时，与李新又重新签订了一个合同，房价却变成了46万，这样一算还真省了一些钱，张庆心里暗自高兴起来，以为占了便宜。
可没过几天，张庆就高兴不起来了。原来，在国土部门办理完过户手续后，李新将46万打到了张庆的账户上，但当张庆向其催要剩下的房款时，李新却变卦了。李新告诉张庆，他们之间的房款已经结清了，自己买房子的价格应该以到国土部门备案的为准，拒绝再支付给张庆剩下的6万元房款。尽管张庆多次找李新要房款，可对方就是不给，万般无奈的情况下，张庆只好将李新告上了法庭。
当事人说
买房人李新：不是房款差价是装修款
李新并不愿意当面接受记者的采访，在电话中李新说：“在去国土部门过户前，我确实在中介公司与张庆签了一份房产买卖合同，价格是52万。但剩下的6万元并不是房款差价，而是装修补偿。”
李新告诉记者，因为张庆的房子住了还不到两年，当时的装修还很新，自己要重新装修的话，既费钱又费时间。于是，李新就和中介商量原来的装修就不要拆了，等过户后一次性再给张庆6万元。李新说：“当时就和中介看了两次房，很多细节都没有注意到，等我办完过户手续后去看房子时，发现里面的装修都已经被拆掉了。所以我当然就不能给他装修补偿款了。”
对于李新的说法，张庆说：“这完全是他的托词，当初签的52万的房价怎么会包括装修款。那套房子我除了铺了木地板，其他都是买的家具，根本就没怎么装修房子，这些木地板能值6万块钱吗？而且我在卖房的时候也没有见到过李新，一直是中介在联系。”
卖房人张庆：捡了芝麻丢了西瓜
“我没想到该拿的房款不仅没拿到，反而还要为此打官司，现在真后悔当初签的那个‘阴阳合同’。”张庆一脸无奈地对记者说。
张庆说：“卖给李新的那套房是我2004年买的，因为楼盘正好就在我所在公司的附近，所以才决定买下来，可是没住上一年，公司却搬到了福田区办公了。因为从我家到单位没有直达的公交车，所以自从公司搬家后，我每天上班都很麻烦。更主要的是妻子刚刚生了一个女儿，岳父母为了照顾母女俩，也专门从内地赶来和我们一起住。可是五口人住在两居室里显然挤了些，为此才决定把原来的房子卖掉，然后在南山买套三居室来改善一下居住环境。”
张庆告诉记者，当初他不知道卖房还有“阴阳合同”一说，当中介的人告诉他这么做可以少交税时，张庆还挺感谢他们替自己着想呢。毕竟像张庆这样的房子，因为买了还不到两年，根据新政策交的税款比原来增加了很多。“最让我气愤的是李新出尔反尔，我和李新是谈好了52万的价钱后才签的合同，去国土部门过户时写的46万，是当初我买这套房子的价格，现在房子涨得这么快，哪有人会按原价卖房子的啊。”张庆说。
虽然已经起诉了李新，但张庆心里还是有些担心，因为他已经和李新办完了房子的过户手续。张庆说：“听说像我这样为了避税签‘阴阳合同’的，税务部门不仅要追缴税款，还要根据有关规定对我进行罚款。就算官司赢了，也是赔了夫人又折兵啊！”
中介方说
“阴阳合同”是“行规”
该中介公司一名员工向记者透露，签“阴阳合同”的做法在中介公司十分普遍，这样做对买卖双方都合算。因为自从去年国家针对房地产系列宏观调控政策出台后，尤其是对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，而受税收影响最大的莫过于二手商品房，业主在出售房屋时出售成本增大了，同时也减少了业主出售房屋的利润。为了减少支出，很多中介公司为了赢得客户，甚至把帮助买卖双方做“阴阳”两份合同，作为一项特殊的服务。据这位员工介绍，虽然“阴阳合同”时常会引起一些纠纷，但在房产交易中，这种合同还是非常受“欢迎”的。
实案解答
陆先生：我想买朋友的一套二手房，我朋友说，为了避免缴营业税，我们可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满5年后，再办理过户手续。请问这种做法有没有风险？
回答：根据规定，凡购买5年以下的住房卖出，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果张先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那张先生只能依买卖合同追究其违约责任。
专家说法
这种做法不可取
记者就此案采访了专业人士。
晶报：二位如何看待这种在房产交易中签两种合同的行为？
答：在房屋交易中，为了达到规避税费的目的而签订“阴阳合同”的方式是不可取的，极易引起各种各样纠纷的发生，导致交易双方当事人不必要的经济损失。
签订“阴阳合同”是当前房地产交易过程中买卖双方为避税而经常采用的一种方式。从法律的角度讲，这种做法违反国家法律法规，签订这种合同在表面上给当事人带来了利益，孰不知却隐藏着不小的法律风险，近年来，买卖双方因签订此种“阴阳合同”而引发的纠纷正呈上升趋势。
晶报：签这种合同对以后的交易会不会产生影响呢？
答：如果对于购房人在房屋交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。例如购房人实际以50万元的价格成交，却只取得30万元的购房发票，再转让时购房成本只能以30万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。
晶报：此案有什么警示作用？
答：根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。另外根据我国《刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，在房屋买卖中，当事人千万不要为了一时的利益签两套合同。
买卖双方因签订此种合同发生纠纷一旦诉诸法院，法院很可能在查清事实后认定双方故意填低房款以避税的部分合同条款无效，责令买卖双方当事人按双方原约定的真实房产价格进行交易。同时通知税务部门追缴双方所逃避的税款，必要时税务部门还会对双方逃避税款行为予以行政处罚。如果双方是口头约定房款差价，并进行现金交易，那风险就更大了。
案情回放
今年2月份，张庆买了一套新房子，于是他通过中介，准备将自己的旧房子卖掉。不到一个月，中介公司就通知张庆，他的那套旧房子已经找到了买主，经过讨价还价，最后在中介公司的周旋下，张庆以52万的价格将房子卖给了李新，并与其签订了房屋买卖合同。在准备办理过户手续时，中介公司告诉张庆：如果按照合同的价格，他需要交一笔不少的税款，但有个办法可以为他省钱。于是，张庆在中介的“指点”下，在国土部门备案时，与李新又重新签订了一个合同，房价却变成了46万，这样一算还真省了一些钱，张庆心里暗自高兴起来，以为占了便宜。
可没过几天，张庆就高兴不起来了。原来，在国土部门办理完过户手续后，李新将46万打到了张庆的账户上，但当张庆向其催要剩下的房款时，李新却变卦了。李新告诉张庆，他们之间的房款已经结清了，自己买房子的价格应该以到国土部门备案的为准，拒绝再支付给张庆剩下的6万元房款。尽管张庆多次找李新要房款，可对方就是不给，万般无奈的情况下，张庆只好将李新告上了法庭。
当事人说
买房人李新：不是房款差价是装修款
李新并不愿意当面接受记者的采访，在电话中李新说：“在去国土部门过户前，我确实在中介公司与张庆签了一份房产买卖合同，价格是52万。但剩下的6万元并不是房款差价，而是装修补偿。”
李新告诉记者，因为张庆的房子住了还不到两年，当时的装修还很新，自己要重新装修的话，既费钱又费时间。于是，李新就和中介商量原来的装修就不要拆了，等过户后一次性再给张庆6万元。李新说：“当时就和中介看了两次房，很多细节都没有注意到，等我办完过户手续后去看房子时，发现里面的装修都已经被拆掉了。所以我当然就不能给他装修补偿款了。”
对于李新的说法，张庆说：“这完全是他的托词，当初签的52万的房价怎么会包括装修款。那套房子我除了铺了木地板，其他都是买的家具，根本就没怎么装修房子，这些木地板能值6万块钱吗？而且我在卖房的时候也没有见到过李新，一直是中介在联系。”
卖房人张庆：捡了芝麻丢了西瓜
“我没想到该拿的房款不仅没拿到，反而还要为此打官司，现在真后悔当初签的那个‘阴阳合同’。”张庆一脸无奈地对记者说。
张庆说：“卖给李新的那套房是我2004年买的，因为楼盘正好就在我所在公司的附近，所以才决定买下来，可是没住上一年，公司却搬到了福田区办公了。因为从我家到单位没有直达的公交车，所以自从公司搬家后，我每天上班都很麻烦。更主要的是妻子刚刚生了一个女儿，岳父母为了照顾母女俩，也专门从内地赶来和我们一起住。可是五口人住在两居室里显然挤了些，为此才决定把原来的房子卖掉，然后在南山买套三居室来改善一下居住环境。”
张庆告诉记者，当初他不知道卖房还有“阴阳合同”一说，当中介的人告诉他这么做可以少交税时，张庆还挺感谢他们替自己着想呢。毕竟像张庆这样的房子，因为买了还不到两年，根据新政策交的税款比原来增加了很多。“最让我气愤的是李新出尔反尔，我和李新是谈好了52万的价钱后才签的合同，去国土部门过户时写的46万，是当初我买这套房子的价格，现在房子涨得这么快，哪有人会按原价卖房子的啊。”张庆说。
虽然已经起诉了李新，但张庆心里还是有些担心，因为他已经和李新办完了房子的过户手续。张庆说：“听说像我这样为了避税签‘阴阳合同’的，税务部门不仅要追缴税款，还要根据有关规定对我进行罚款。就算官司赢了，也是赔了夫人又折兵啊！”
中介方说
“阴阳合同”是“行规”
该中介公司一名员工向记者透露，签“阴阳合同”的做法在中介公司十分普遍，这样做对买卖双方都合算。因为自从去年国家针对房地产系列宏观调控政策出台后，尤其是对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，而受税收影响最大的莫过于二手商品房，业主在出售房屋时出售成本增大了，同时也减少了业主出售房屋的利润。为了减少支出，很多中介公司为了赢得客户，甚至把帮助买卖双方做“阴阳”两份合同，作为一项特殊的服务。据这位员工介绍，虽然“阴阳合同”时常会引起一些纠纷，但在房产交易中，这种合同还是非常受“欢迎”的。
实案解答
陆先生：我想买朋友的一套二手房，我朋友说，为了避免缴营业税，我们可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满5年后，再办理过户手续。请问这种做法有没有风险？
回答：根据规定，凡购买5年以下的住房卖出，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。
双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果张先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那张先生只能依买卖合同追究其违约责任。
专家说法
这种做法不可取
记者就此案采访了专业人士。
晶报：二位如何看待这种在房产交易中签两种合同的行为？
答：在房屋交易中，为了达到规避税费的目的而签订“阴阳合同”的方式是不可取的，极易引起各种各样纠纷的发生，导致交易双方当事人不必要的经济损失。
签订“阴阳合同”是当前房地产交易过程中买卖双方为避税而经常采用的一种方式。从法律的角度讲，这种做法违反国家法律法规，签订这种合同在表面上给当事人带来了利益，孰不知却隐藏着不小的法律风险，近年来，买卖双方因签订此种“阴阳合同”而引发的纠纷正呈上升趋势。
晶报：签这种合同对以后的交易会不会产生影响呢？
答：如果对于购房人在房屋交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。例如购房人实际以50万元的价格成交，却只取得30万元的购房发票，再转让时购房成本只能以30万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。
晶报：此案有什么警示作用？
答：根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。另外根据我国《刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此，在房屋买卖中，当事人千万不要为了一时的利益签两套合同。
买卖双方因签订此种合同发生纠纷一旦诉诸法院，法院很可能在查清事实后认定双方故意填低房款以避税的部分合同条款无效，责令买卖双方当事人按双方原约定的真实房产价格进行交易。同时通知税务部门追缴双方所逃避的税款，必要时税务部门还会对双方逃避税款行为予以行政处罚。如果双方是口头约定房款差价，并进行现金交易，那风险就更大了。
邮箱：admin@lawyer-gz.com
微信：房地产法律学习网
微信公众平台：房地产法律家园
地址：广东省广州市天河区珠江新城华夏路雅居乐中心8楼广东合盛律师事务所
-
新规速递：深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知
-
全国人大法工委权威解答： 因新冠肺炎疫情防控不能履行合同属于不可抗力
-
本站律师团队首席律师荣获广东合盛律师事务所2019年度“金牌律师奖”
-
本站首席律师出席全国律协建房委2019年年会暨粤港澳大湾区国家战略背景下城市新型法律实务高端研讨会并应邀作主题演讲
-
新规速递：最高院出台司法解释，对PPP项目合同争议排除仲裁解决方式，2020年1月1日起正式施行
-
本站首席律师再度受邀为广东省申请律师执业人员作房地产法律实务培训
-
本站首席律师再度受邀为全省申请律师执业人员讲授房地产法律实务课程
-
徐清波律师应邀参加《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》调研座谈会
-
一图读懂《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》八项深化改革措施
-
新规速递：广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见
-
以案说法：母亲擅自出售女儿名下房产，卖房不成反被追责
-
以案说法：房屋赠与合同中接受赠与一方在房产变更登记前死亡，该赠与的房屋产权份额是否可作为遗产继承？
-
以案说法：房屋买卖合同未约定过户时间，法院认定买方恶意磋商
-
以案说法：商品房实际面积小于约定面积，且该房已被再次转让，面积差价款应如何处理？
-
以案说法：老相册中意外发现遗书，姑侄因房产继承问题对簿公堂
-
以案说法：离婚协议中约定在房产证中加入子女名字，是否属于赠与？
-
以案说法：开发商违背承诺停止提供会所服务，小区业主起诉要求承担违约责任
-
以案说法：房屋买卖过程中“恶意串通”的认定依据
-
以案说法：卖方毁约，购房人可请求返还购房款及赔偿房屋增值差价
-
以案说法：情势变更原则在房产交易过程中的适用