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新规速递：国土资源部1月公布《不动产登记暂行条例实施细则》
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-01-29
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在征求意见结束近9个月后，国土资源部于2016年1月正式公布《不动产登记暂行条例实施细则》。如何申请不动产登记？现有房产证要更换吗？哪些人可以查询不动产资料？如何进行查询？登记信息安全吗？ 房地产法律家园（微信号：Lawyercn01）专家根据细则规定，梳理出百姓关心的五大问题。
问题一：如何进行登记？
——需提交身份证明
细则第2条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸表示，依申请登记，也就是说当事人不申请，登记机构不会主动或强制登记。但需要指出的是，只有办完不动产登记，不动产物权变动效果才发生，交易在法律上才真正安全。
对于如何申请登记，细则规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
问题二：现有房产证要更换吗？
——产权未变更、转移 原证可不换
对于老百姓来说，最关心的一个问题是，不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？
对此，细则第105条明确规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”
简单来说，就是在产权未变更、转移的情况下，可以一直持有旧证书，老百姓不用着急去换新证。
问题三：哪些人可以查询不动产登记资料？
——限定三类主体
对于外界最为关注的不动产登记资料查询问题，细则明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。
根据细则，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
程啸指出，将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。
问题四：如何进行查询？
——利害关系人需提交“查询目的的说明”
根据细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
与之前的征求意见稿相比，对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。此外，细则还增加了一种不予查询的情形：“申请查询的目的不合法的”。
细则提出，对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
问题五：登记信息安全吗？
——泄露不动产登记资料将被追责
细则明确了不动产登记机构工作人员、当事人的法律责任。
对于不动产登记机构工作人员，发生以下五种情形之一将依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。包括：对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；泄露不动产登记资料、登记信息；无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；强制要求权利人更换新的权属证书。
对于当事人，“采用欺骗手段申请查询、复制登记资料”、“违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息”等5种情形也会被追责。其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
问题一：如何进行登记？
——需提交身份证明
细则第2条规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
曾参与不动产登记暂行条例及实施细则起草工作的清华大学法学院副教授程啸表示，依申请登记，也就是说当事人不申请，登记机构不会主动或强制登记。但需要指出的是，只有办完不动产登记，不动产物权变动效果才发生，交易在法律上才真正安全。
对于如何申请登记，细则规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。
问题二：现有房产证要更换吗？
——产权未变更、转移 原证可不换
对于老百姓来说，最关心的一个问题是，不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？
对此，细则第105条明确规定：“本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。”
简单来说，就是在产权未变更、转移的情况下，可以一直持有旧证书，老百姓不用着急去换新证。
问题三：哪些人可以查询不动产登记资料？
——限定三类主体
对于外界最为关注的不动产登记资料查询问题，细则明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。
根据细则，权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
程啸指出，将查询主体限制在权利人、利害关系人、有关国家机关，这意味着不是任何人不需要任何条件就可以随意查询不动产登记资料。
《中华人民共和国不动产权证书》样本
问题四：如何进行查询？
——利害关系人需提交“查询目的的说明”
根据细则，权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
与之前的征求意见稿相比，对于查询所需材料，细则增加了“查询目的的说明”这一项。此外，细则还增加了一种不予查询的情形：“申请查询的目的不合法的”。
细则提出，对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
问题五：登记信息安全吗？
——泄露不动产登记资料将被追责
细则明确了不动产登记机构工作人员、当事人的法律责任。
对于不动产登记机构工作人员，发生以下五种情形之一将依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。包括：对符合登记条件的登记申请不予登记，对不符合登记条件的登记申请予以登记；擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿；泄露不动产登记资料、登记信息；无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料；强制要求权利人更换新的权属证书。
对于当事人，“采用欺骗手段申请查询、复制登记资料”、“违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息”等5种情形也会被追责。其中，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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