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广州签约业主可单方办房产证
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发布时间: 2015-07-03
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针对目前一手楼买卖中存在的延迟办证、工程质量纠纷、公建配套纠纷等问题，以及预告登记、单方办证等新规定，广州市国土房管局修订了《广州市商品房买卖合同》（预售版示范文本），并首次草拟了《广州市商品房买卖合同》（一手房现售版示范文本）从昨日起至9月20日公开征求意见。
根据修订的预售房买卖合同，交楼时开发商必须出示水电等工程验收合格文件及质量保证书，明确保修期等，交楼文件不齐的、公建配套未建成验收的，小业主都可拒绝收楼。而现楼销售的，楼盘必须已经大确权，并且房屋出售前开发商要缴纳维修资金首期款项。市国土房管局还特别指出，现楼签订的买卖合同无需登记备案可直接办房产证。
新版合同四大看点
1 明确房产证办理时限
监控账号预留15％购房款保证缴费
示范文本明确，项目竣工前，预售房款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。并且，在项目办理初始登记前，预留15％的购房款在该商品房的预售款监控账号中。业内人士认为，这保证开发商有缴纳办房产证的费用。
签约30日内业主可自行办预告登记
合同示范文本中首次确定了购房者自行办理预购商品房预告登记制度。买卖双方要从签订合同暨网上签约之日起30日内将合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。在买家委托开发商办理的情况下，也可双方约定办理日期办妥预售合同备案和预购商品房预告登记。
尤其是购房者自己也可以持已生效的购房合同，并在签订购房合同的30个工作日内，自行到房地产交易登记机构办理预购商品房预告登记，领取预告登记证明书。
逾期未拿到房产证小业主可解除合同
开发商必须在楼盘竣工验收90天内办大确权（即初始登记）。小业主可选择与开发商共同办理房产证（即小确权），也可委托开发商办理。双方共同办理的须在该商品房交付之日起最长180个工作日内申办小业主的房地产证；委托开发商办理的，业主要在约定时日内提供资料，开发商则要在交楼后210个工作日内办妥房产证。
若开发商未在规定时间或约定期限内为办房产证，业主可单方向房地产登记机构申请办理房产证。
合同还明确了产权登记违约责任。如因开发商造成业主不能按约定期限取得房产证，开发商要从约定之日起向小业主支付房价万分之三的违约金。如逾期办证时间达到120日，业主有权在该120日届满之日起半年内解除合同。
业主解除合同的，开发商要从业主解除合同通知到达之日起10日内退还已付购房款并支付按央行同期贷款利率计算的利息，同时按房价10%支付违约金，违约金不足以补偿买方损失的，开发商要补偿差额。若业主要求继续履行合同，开发商要自约定之日起至业主取得《房地产证》之日止按日支付房价万分之四的违约金。
2 首度拟订现楼合同样本
市国土房管局首次拟订了一手房现售合同示范文本，旨在规范已建成并办理了产权初始登记的一手房买卖行为。其中明确，一手房现售在网上签订合同后可直接办理产权转移登记，不需再前往房地产交易登记机构办理合同备案手续。
与预售房不同的合同条款在于物业收费上。开发商必须在签订本合同前向小业主明示该商品房项目的物业服务合同和管理规约或临时管理规约；小业主在签订本合同时，应同时签署该商品房项目的管理规约或临时管理规约。合同规定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由开发商按政府规定的标准交存首期住宅专项维修资金。
3 交楼要给质量保证书
列明交楼条件，不全可拒绝收楼
不少购房者对收楼时应该索取什么样的资料凭证“蒙查查”。此次合同示范文本严格规范交楼行为，列明了交楼条件及需交付的资料，以便购房者收楼时清晰了解房屋的规划验收、工程质量等情况。
文件不全的视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。业主应提供交存住宅专项维修资金有效凭证复印件。开发商未能按期交房的，按照合同约定交楼的时间从第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款0.5％。的标准支付违约金，合同继续履行；超过规定时限后，小业主有权单方面解除合同。
业主收楼时要对开发商交付的商品房钥匙出具收条，收条视为实际交付凭据。
首度明确房屋最低保修期限
合同示范文本首次明确给出房屋建筑工程各部分的最低保修期限，保修期自交付之日起计算。其中，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。
在保修期限和范围内的保修费用由开发商负担，但因小业主使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。开发商在收到通知的5日内履行保修义务；如果没有异议，但开发商不进行保修的，小业主可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由开发商承担。
4 规划擅改 业主可索赔
此次市国土房管局还强化了规划信息公示和公建配套设施落实的监管。此次合同示范文本增加了规划部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计总平面缩略图的附图，并提醒购房者主动查阅规划情况，切实维护知情权。
在签订合同前，开发商必须向购房者出示建设项目修建性详细规划或监事会工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件，还要作出基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
合同规定，开发商交楼时，规划许可的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，开发商应按批准的进行建设并至验收合格。而开发商未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房也不符合交付标准，并且要支付违约金。
商品房预售后，开发商不得未经购房者同意擅自变更规划、设计。确需变更的，应书面征得购房者同意并报规划管理部门审核批准。购房者不同意变更的，可要求解除买卖合同，自提出解除合同之日起的30日内，开发商必须退回已付购房款及利息。如果开发商擅自改变该商品房项目的规划、设计，购房者利益被损害可要求赔偿。
预售商品房收楼文件
在双方进行验收交接时，开发商要向小业主提供有关该商品房的下列文件：（一）用于房屋权属登记的房产测绘成果。（二）《竣工验收备案表》。（三）房屋配套设施验收或认可的文件：1.燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同；2.电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；3.单位工程施工安全评价书；4.市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料；5.供电工程验收文件；6.供水工程验收文件。（四）《房地产（住宅）质量保证书》。（五）《房地产（住宅）使用说明书》。（六）《收楼意见书》。（七）《临时管理规约》或《管理规约》。（八）物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。
上述文件中的（四）、（五）项，甲方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（三）、（八）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（六）、（七）项应由乙方填写或签署。
一手房现楼交楼资料
双方进行验收交接时，开发商应向购房者提供有关该商品房的下列文件：（一）用于房屋权属登记的房地产测绘成果；（二）《房地产权证》；（三）房屋配套设施验收或认可的文件； 1. 燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同； 2.电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；3.单位工程施工安全评价书； 4.市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料；5.供电工程验收文件；6.供水工程验收文件。（四）《房地产（住宅）质量保证书》；（五）《房地产（住宅）使用说明书》；（六）《收楼意见书》；（七）《临时管理规约》或《管理规约》；（八）物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。
上述文件中的（二）项，甲方应提供原件，（四）、（五）项，甲方应提供加盖公章的原件；（一）、（三）、（八）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（六）、（七）项应由乙方填写或签署。
根据修订的预售房买卖合同，交楼时开发商必须出示水电等工程验收合格文件及质量保证书，明确保修期等，交楼文件不齐的、公建配套未建成验收的，小业主都可拒绝收楼。而现楼销售的，楼盘必须已经大确权，并且房屋出售前开发商要缴纳维修资金首期款项。市国土房管局还特别指出，现楼签订的买卖合同无需登记备案可直接办房产证。
新版合同四大看点
1 明确房产证办理时限
监控账号预留15％购房款保证缴费
示范文本明确，项目竣工前，预售房款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。并且，在项目办理初始登记前，预留15％的购房款在该商品房的预售款监控账号中。业内人士认为，这保证开发商有缴纳办房产证的费用。
签约30日内业主可自行办预告登记
合同示范文本中首次确定了购房者自行办理预购商品房预告登记制度。买卖双方要从签订合同暨网上签约之日起30日内将合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续。在买家委托开发商办理的情况下，也可双方约定办理日期办妥预售合同备案和预购商品房预告登记。
尤其是购房者自己也可以持已生效的购房合同，并在签订购房合同的30个工作日内，自行到房地产交易登记机构办理预购商品房预告登记，领取预告登记证明书。
逾期未拿到房产证小业主可解除合同
开发商必须在楼盘竣工验收90天内办大确权（即初始登记）。小业主可选择与开发商共同办理房产证（即小确权），也可委托开发商办理。双方共同办理的须在该商品房交付之日起最长180个工作日内申办小业主的房地产证；委托开发商办理的，业主要在约定时日内提供资料，开发商则要在交楼后210个工作日内办妥房产证。
若开发商未在规定时间或约定期限内为办房产证，业主可单方向房地产登记机构申请办理房产证。
合同还明确了产权登记违约责任。如因开发商造成业主不能按约定期限取得房产证，开发商要从约定之日起向小业主支付房价万分之三的违约金。如逾期办证时间达到120日，业主有权在该120日届满之日起半年内解除合同。
业主解除合同的，开发商要从业主解除合同通知到达之日起10日内退还已付购房款并支付按央行同期贷款利率计算的利息，同时按房价10%支付违约金，违约金不足以补偿买方损失的，开发商要补偿差额。若业主要求继续履行合同，开发商要自约定之日起至业主取得《房地产证》之日止按日支付房价万分之四的违约金。
2 首度拟订现楼合同样本
市国土房管局首次拟订了一手房现售合同示范文本，旨在规范已建成并办理了产权初始登记的一手房买卖行为。其中明确，一手房现售在网上签订合同后可直接办理产权转移登记，不需再前往房地产交易登记机构办理合同备案手续。
与预售房不同的合同条款在于物业收费上。开发商必须在签订本合同前向小业主明示该商品房项目的物业服务合同和管理规约或临时管理规约；小业主在签订本合同时，应同时签署该商品房项目的管理规约或临时管理规约。合同规定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由开发商按政府规定的标准交存首期住宅专项维修资金。
3 交楼要给质量保证书
列明交楼条件，不全可拒绝收楼
不少购房者对收楼时应该索取什么样的资料凭证“蒙查查”。此次合同示范文本严格规范交楼行为，列明了交楼条件及需交付的资料，以便购房者收楼时清晰了解房屋的规划验收、工程质量等情况。
文件不全的视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。业主应提供交存住宅专项维修资金有效凭证复印件。开发商未能按期交房的，按照合同约定交楼的时间从第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款0.5％。的标准支付违约金，合同继续履行；超过规定时限后，小业主有权单方面解除合同。
业主收楼时要对开发商交付的商品房钥匙出具收条，收条视为实际交付凭据。
首度明确房屋最低保修期限
合同示范文本首次明确给出房屋建筑工程各部分的最低保修期限，保修期自交付之日起计算。其中，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。
在保修期限和范围内的保修费用由开发商负担，但因小业主使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。开发商在收到通知的5日内履行保修义务；如果没有异议，但开发商不进行保修的，小业主可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由开发商承担。
4 规划擅改 业主可索赔
此次市国土房管局还强化了规划信息公示和公建配套设施落实的监管。此次合同示范文本增加了规划部门审批的修建性详细规划图或建设工程设计总平面缩略图的附图，并提醒购房者主动查阅规划情况，切实维护知情权。
在签订合同前，开发商必须向购房者出示建设项目修建性详细规划或监事会工程设计方案的总平面规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图等有关证书、证明文件，还要作出基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
合同规定，开发商交楼时，规划许可的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，开发商应按批准的进行建设并至验收合格。而开发商未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房也不符合交付标准，并且要支付违约金。
商品房预售后，开发商不得未经购房者同意擅自变更规划、设计。确需变更的，应书面征得购房者同意并报规划管理部门审核批准。购房者不同意变更的，可要求解除买卖合同，自提出解除合同之日起的30日内，开发商必须退回已付购房款及利息。如果开发商擅自改变该商品房项目的规划、设计，购房者利益被损害可要求赔偿。
预售商品房收楼文件
在双方进行验收交接时，开发商要向小业主提供有关该商品房的下列文件：（一）用于房屋权属登记的房产测绘成果。（二）《竣工验收备案表》。（三）房屋配套设施验收或认可的文件：1.燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同；2.电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；3.单位工程施工安全评价书；4.市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料；5.供电工程验收文件；6.供水工程验收文件。（四）《房地产（住宅）质量保证书》。（五）《房地产（住宅）使用说明书》。（六）《收楼意见书》。（七）《临时管理规约》或《管理规约》。（八）物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。
上述文件中的（四）、（五）项，甲方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（三）、（八）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（六）、（七）项应由乙方填写或签署。
一手房现楼交楼资料
双方进行验收交接时，开发商应向购房者提供有关该商品房的下列文件：（一）用于房屋权属登记的房地产测绘成果；（二）《房地产权证》；（三）房屋配套设施验收或认可的文件； 1. 燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同； 2.电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；3.单位工程施工安全评价书； 4.市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料；5.供电工程验收文件；6.供水工程验收文件。（四）《房地产（住宅）质量保证书》；（五）《房地产（住宅）使用说明书》；（六）《收楼意见书》；（七）《临时管理规约》或《管理规约》；（八）物业服务企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。
上述文件中的（二）项，甲方应提供原件，（四）、（五）项，甲方应提供加盖公章的原件；（一）、（三）、（八）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（六）、（七）项应由乙方填写或签署。
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