第一部分

　　退定、退房是俗称，法律上是指因合同的无效、撤销及解除，使得买卖双方的交易不能有效完成，出卖人向买受人退还已收取的款项，商品房已交付的买受人向出卖人退还房屋，若一方有责任的还应当向对方承担赔偿责任。退定发生在商品房交付之前，退房发生在商品房交付（交钥匙）之后。

　　 1、合同无效的情形 ：

　　（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（3）以合法形式掩盖非法目的；

　　（4）损害社会公共利益；

　　（5）违反法律、行政法规的强制性定。

　　 2、合同可撤销的情形 ：

　　（1）因重大误解订立的；

　　（2）在订立合同时显失公平的；

　　（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　 3、约定解除合同的情形 ：

　　（1）当事人协商一致，可以解除合同；

　　（2）当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　 4、法定解除合同的情形 ：

　　（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（5）法律规定的其他情形。


　　第二部分

　　最高人民法院司法解释规定的可以退订、退房的情形：

　　（1）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　（2）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　（3）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（或出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实）；

　　（4）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（或出卖人故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实）；

　　（5）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（6）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋的；

　　（7）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后中，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；

　　（8）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；

　　（9）交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3％的；

　　（10）出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；

　　（11）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的；

　　（12）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因（或因不可归责于当事人双方的事由）未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。


　　第三部分

　　其他可能致使房屋发生退订、退房情况的法律法规标准规范及各地的规定：

　　（1）出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 。－－最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定，1988年4月2日颁布试行；

　　（2）下列房地产不得转让 ：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；或依法收回土地使用权的；－－《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，2007年8月30日施行；

　　（3）建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用 。－－《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，1998年3月1日起施行；

　　（4）按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用 。－－《中华人民共和国消防法》第十条规定，1998年9月1日起施行；

　　（5）可能危及人体健康和人身、财产安全的工业产品，必须符合保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准；未制定国家标准、行业标准的，必须符合保障人体健康和人身、财产安全的要求。禁止生产、销售不符合保障人体健康和人身、财产安全的标准和要求的工业产品。具体管理办法由国务院规定 。－－《中华人民共和国产品质量法》第十三条规定，2000年9月1日起施行；

　　（6）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任 。－－建设部《商品房销售管理办法》第24条规定，2001年6月1日起施行；

　　（7）按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任 。－－建设部《商品房销售管理办法》第19条规定，2001年6月1日起施行；


　　第四部分

　　常见的可退订、退房（含可要求赔偿）的情形：

　　（1）出卖人、买受人、金融机构中的一方或几方为骗取贷款，编造假房价、假首付、假贷款、假买受人主体、假收入证明等而签订的商品房买卖合同，其他方可以请求确认合同无效。

　　（2）出卖人将商品房宣传为商务大楼，规划用途实为住宅，买受人签认购单时误以为购买的是写字楼的，可以撤销认购单。

　　（3）出卖人在销售商品过程中违反国家和当地价格管理法律法规，有不正当价格行为 ，使买受人因欺诈与出卖人签订合同，或使买受人在显失公平的情况下与出卖人签订合同，买受人可要求买受人赔偿，或请求人民法院或仲裁机构撤销、变更合同。

　　（4）出卖人作了房屋保值、不降价承诺的，当房价下跌时，买受人可以退订、退房。

　　（5）出卖人作了可无理由退房承诺的，买受人可退房。

　　（6）出卖人已与承包人签订将商品房抵债偿还工程款的协议，又将抵债范围内的商品房出售给买受人的，买受人可退订、退房。

　　（7）待售商品房因纠纷而被法院采取保全措施的，出卖人又将保全范围内的商品房出售给买受人的，买受人可退订、退房。

　　（8）出卖人将批准文件中专门留用于物业用房的商品房出售的，买受人可退订、退房。

　　（9）交付商品房（交钥匙）时，出卖人不能提供毛坯房的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（含住宅质量分户验收记录文件）、精装修房的再加空气质量检测合格文件的，买受人可退订、退房。交付后，经买受人复检精装修商品房空气质量检测结果不符合要求的，可退房。

　　（10）买受人将住宅用途的房屋擅自作为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其他业主的正常居住和生活环境受到损害，且拒不恢复约定用途的，出卖人可与买受人解除合同。

　　（11）在阶段性担保期间，买受人无故擅自中断偿还每月贷款，金融机构向出卖人追究了担保责任后，买受人不能及时偿还出卖人款项的，出卖人可与买受人解除合同。