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购买预售商品房的几点注意
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发布时间: 2015-07-03
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（一）关于内部认购并收取诚意金问题
预售商品房纠纷中相当一部分是由于内部认购产生的，目前还没有法规规定商品房取得预售许可证后，必须何时、以何种方式进行销售活动。开发商在取得预售许可证后以内部认购并收取诚意金的方式推销楼盘，是预测房价、了解市场、促进销售的一种营销手段。
对此，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。
首先，要选定自己欲购买的楼盘；
其次，要查清楚楼盘的预售许可证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围；
第三，根据自己的购房计划与开发商进行协商，签订商品房买卖合同；
第四，根据合同约定，将购房款存入监控账户。
※市国土房管局于2005年7月1日起将新申请核发的预售许可证（即穗房预字第20050106号起）纳入广州市房屋管理系统中，市民只要通过“阳光家缘”（g4c.laho.gov.cn）网站就能查到相关楼盘的预售情况。此外，我局也正加紧对已核发但尚未换新证的预售许可证分批次纳入房屋管理系统，现此项工作仍在进行中。为了使您更准确知道您所要购买的楼盘的预售情况，建议您登陆我局网站（www.laho.gov.cn）或直接到市房地产交易登记中心（珠江新城华就路31号）查询详细的登记信息。
（二）关于抵押、查封的房屋能否销售的问题
根据法律规定，开发商不得隐瞒房屋的限制转移情况，擅自销售已抵押或已查封的房屋。消费者购买商品房前，最好先查清楚欲购商品房的权属情况。消费者可通过网络（g4c.laho.gov.cn或www.laho.gov.cn）、查档（豪贤路193号市国土房管局三楼17号窗口或珠江新城华就路31号市房地产交易登记中心二楼）等方式查询。
（三）关于购房款进监控账户的问题
监控账户是为了保证预售资金能够专款专用，保证楼盘能够顺利竣工交付使用而设置的。预购人应当将房款存入商品房预售许可证上公布的监控账户。如开发商以各种理由要求预购者将房款存入非监控账户的，预购人应坚决拒绝，并立即向我局有关部门投诉（豪贤路193号市国土房管局一楼信访咨询服务中心）。
※《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定，预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款和法定税费，不得挪作他用。
（四）关于开发商迟交楼及不按合同约定办理房产证的问题
预购人在与开发商签订商品房买卖合同时，应对交楼条件、交楼时间、办理房产证、违约责任等条款明确约定，以保障自己的合法权益。如若开发商迟交楼，不按照合同约定办理房产证等，预购人可以根据合同追究开发商的违约责任，具体方式有：（1）与开发商协商解决；（2）求助政府有关部门协调解决。如，对房屋质量问题，可向市建委反映（地址：广州市吉祥路 93 号，电话：83124863、83124963，网址：www.gacc.gov.cn），对不按照合同约定办理房产证等可向市国土房管局反映（地址：广州市豪贤路193号，电话：83196646，网址：www.laho.gov.cn）；（3）在协商不成的情况下，通过司法途径解决。
（五）关于未取得预售许可证前可否售房的问题
根据《广东省预售商品房管理条例》的规定，房地产开发企业（开发商）预售商品房前，首先必须办理预售登记，取得商品房预售许可证。即开发商预售商品房必须要有商品房预售许可证，反之就是不合法的。
（六）关于未取得房产证的预售房能否进行转让的问题
自2005年6月1日起,购房者预购商品房后，不得将未取得房产证的预售商品房再次进行转让。
据反映，目前有部分开发商或中介公司宣传能通过其他途径办理预售商品房转让手续，或要求买卖双方在未取得房产证前先办理公证手续，等出房产证后再办理过户手续。此种规避国家政策的行为有极大的风险。由于这种方式，并不能为购房者真正办理二手房的交易过户手续，购房者对所购房产的所有权不确定，自身权益得不到切实的保障。因此，为保护自身利益，防止可能出现的风险，请购房者切记不要购买未取得房产证而私自转让的预售商品房。如发现开发商或中介公司有此类行为可直接向我们投诉（广州市豪贤路193号1楼信访咨询中心）。
预售商品房纠纷中相当一部分是由于内部认购产生的，目前还没有法规规定商品房取得预售许可证后，必须何时、以何种方式进行销售活动。开发商在取得预售许可证后以内部认购并收取诚意金的方式推销楼盘，是预测房价、了解市场、促进销售的一种营销手段。
对此，购房者在购买房屋时一定要根据自己的计划，按部就班，切忌盲目认购。
首先，要选定自己欲购买的楼盘；
其次，要查清楚楼盘的预售许可证，确定自己欲购买的房屋是否属于合法的销售范围；
第三，根据自己的购房计划与开发商进行协商，签订商品房买卖合同；
第四，根据合同约定，将购房款存入监控账户。
※市国土房管局于2005年7月1日起将新申请核发的预售许可证（即穗房预字第20050106号起）纳入广州市房屋管理系统中，市民只要通过“阳光家缘”（g4c.laho.gov.cn）网站就能查到相关楼盘的预售情况。此外，我局也正加紧对已核发但尚未换新证的预售许可证分批次纳入房屋管理系统，现此项工作仍在进行中。为了使您更准确知道您所要购买的楼盘的预售情况，建议您登陆我局网站（www.laho.gov.cn）或直接到市房地产交易登记中心（珠江新城华就路31号）查询详细的登记信息。
（二）关于抵押、查封的房屋能否销售的问题
根据法律规定，开发商不得隐瞒房屋的限制转移情况，擅自销售已抵押或已查封的房屋。消费者购买商品房前，最好先查清楚欲购商品房的权属情况。消费者可通过网络（g4c.laho.gov.cn或www.laho.gov.cn）、查档（豪贤路193号市国土房管局三楼17号窗口或珠江新城华就路31号市房地产交易登记中心二楼）等方式查询。
（三）关于购房款进监控账户的问题
监控账户是为了保证预售资金能够专款专用，保证楼盘能够顺利竣工交付使用而设置的。预购人应当将房款存入商品房预售许可证上公布的监控账户。如开发商以各种理由要求预购者将房款存入非监控账户的，预购人应坚决拒绝，并立即向我局有关部门投诉（豪贤路193号市国土房管局一楼信访咨询服务中心）。
※《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定，预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款和法定税费，不得挪作他用。
（四）关于开发商迟交楼及不按合同约定办理房产证的问题
预购人在与开发商签订商品房买卖合同时，应对交楼条件、交楼时间、办理房产证、违约责任等条款明确约定，以保障自己的合法权益。如若开发商迟交楼，不按照合同约定办理房产证等，预购人可以根据合同追究开发商的违约责任，具体方式有：（1）与开发商协商解决；（2）求助政府有关部门协调解决。如，对房屋质量问题，可向市建委反映（地址：广州市吉祥路 93 号，电话：83124863、83124963，网址：www.gacc.gov.cn），对不按照合同约定办理房产证等可向市国土房管局反映（地址：广州市豪贤路193号，电话：83196646，网址：www.laho.gov.cn）；（3）在协商不成的情况下，通过司法途径解决。
（五）关于未取得预售许可证前可否售房的问题
根据《广东省预售商品房管理条例》的规定，房地产开发企业（开发商）预售商品房前，首先必须办理预售登记，取得商品房预售许可证。即开发商预售商品房必须要有商品房预售许可证，反之就是不合法的。
（六）关于未取得房产证的预售房能否进行转让的问题
自2005年6月1日起,购房者预购商品房后，不得将未取得房产证的预售商品房再次进行转让。
据反映，目前有部分开发商或中介公司宣传能通过其他途径办理预售商品房转让手续，或要求买卖双方在未取得房产证前先办理公证手续，等出房产证后再办理过户手续。此种规避国家政策的行为有极大的风险。由于这种方式，并不能为购房者真正办理二手房的交易过户手续，购房者对所购房产的所有权不确定，自身权益得不到切实的保障。因此，为保护自身利益，防止可能出现的风险，请购房者切记不要购买未取得房产证而私自转让的预售商品房。如发现开发商或中介公司有此类行为可直接向我们投诉（广州市豪贤路193号1楼信访咨询中心）。
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