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以案说法：转让已抵押房产行为中的诚信原则
来源:
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作者:徐清波律师
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发布时间: 2016-10-25
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2004年3月16日，汤某与某房地产开发商签订商品房预售合同，以412140元（其中32万元向银行抵押贷款）购买了某市区商品房一套。双方于2004年9月4日签订了房屋交接书。后汤某与黄某签订房屋买卖合同，约定汤某将上述房屋转让给黄某，转让价524980元。合同签订后，黄某支付给汤某房款40万元，汤某交付给黄某房屋钥匙及预售合同等权利凭证。后黄某以汤某毁约为由未支付余款12万元。汤某则诉至法院称：其与黄某签订房屋转让合同时，该房屋已经抵押登记，其转让房屋未经抵押权人银行同意，故其与黄某签订的房屋买卖合同依法应属无效，诉请判决原、被告签订的买卖合同无效，黄某返还房屋，汤某返还已付款项。
黄某辩称：签订合同时，汤某提出其在银行还有32万元贷款未还，故双方约定由黄某先付40万元，余款过户时付清。但汤某将收到的40万元不用于还贷，挪作他用，现在房价上扬，又要求确认合同无效、返还房屋，有违法律和诚信，故要求驳回汤某确认房屋买卖合同无效的请求。
法院审理后认为，我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”但是法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条进一步规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”结合上述两条规定，法院认为，法律规定抵押人转让抵押物应告知抵押权人和受让人，是为了保障抵押权人和受让人的利益；如果未告知，抵押权人或受让人有权主张合同无效。但本案抵押权人（银行）和受让人（黄某）均未主张合同无效，而抵押人（汤某）在收到大部分房屋转让款后却不先偿还借款以消灭抵押权，反要求确认买卖合同无效，其真正目的是因为房价上涨而想获得更多利益。汤某的行为不符合立法目的，有违诚实信用原则，故对其要求确认买卖合同无效的诉请不应支持。本案买卖合同依然有效，抵押权人仍可对抵押物行使追及权，并不妨害其抵押权的实现。据此法院判决：对原告汤某请求确认其与黄某的房屋买卖合同无效、返还房屋的诉请不予支持。
黄某辩称：签订合同时，汤某提出其在银行还有32万元贷款未还，故双方约定由黄某先付40万元，余款过户时付清。但汤某将收到的40万元不用于还贷，挪作他用，现在房价上扬，又要求确认合同无效、返还房屋，有违法律和诚信，故要求驳回汤某确认房屋买卖合同无效的请求。
法院审理后认为，我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”但是法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条进一步规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”结合上述两条规定，法院认为，法律规定抵押人转让抵押物应告知抵押权人和受让人，是为了保障抵押权人和受让人的利益；如果未告知，抵押权人或受让人有权主张合同无效。但本案抵押权人（银行）和受让人（黄某）均未主张合同无效，而抵押人（汤某）在收到大部分房屋转让款后却不先偿还借款以消灭抵押权，反要求确认买卖合同无效，其真正目的是因为房价上涨而想获得更多利益。汤某的行为不符合立法目的，有违诚实信用原则，故对其要求确认买卖合同无效的诉请不应支持。本案买卖合同依然有效，抵押权人仍可对抵押物行使追及权，并不妨害其抵押权的实现。据此法院判决：对原告汤某请求确认其与黄某的房屋买卖合同无效、返还房屋的诉请不予支持。
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