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标题摘要内容
开发商交付的房产不具备正常供电条件，购房人有权拒绝接收
来源:
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作者:徐清波律師
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发布时间: 2018-05-20
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摘要：
商品房配套基础设施的水、电、气、暖、通讯等是买受人正常居住的必备条件，如交付的房产不具备正常供电条件，由此造成的不能交付的违约责任应由出卖人承担。
案情经过：
2013年11月，周某就购买某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发的某市区一套住宅（以下简称“案涉房产”）与甲公司签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定：房屋建筑面积为309.52㎡，计价方式为按套（单元）计算，总价为2539688元整，周某应于2013年11月15日支付购房款1529688元，余款1010000元于2013年11月30日支付，如逾期支付的，应按逾期应付款的万分之五支付违约金；甲公司应于2013年11月30前交付案涉房产，逾期交付的，甲公司应按已交付房款的万分之一支付违约金；房屋交接时，甲公司应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，周某有权拒绝交接。
合同签订后，周某分别于2013年11月15日、2013年12月4日支付了购房款1529688元、1010000元，甲公司于2014年1月24日向周某发出收房通知，载明案涉房产实际结算面积为301.49㎡，需退房款65888元。
周某验收房屋时，认为房屋存在质量问题，且未通电，拒绝接收房屋，向某市区人民法院提起诉讼，请求判令甲公司退还多收部分的购房款65888元、支付逾期交房违约金（周某认为合同约定的违约金标准过低，请求法院予以调整增加）。
甲公司则认为案涉房屋未能交付的原因在于周某拒不办理房屋交付手续，而且双方合同约定房屋的计价方式为按套计价，不存在面积找差，甲公司据此提起反诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同、周某支付违约金126984.4元。
另外，经某市区法院现场勘查发现，案涉房屋存在多处漏水，未安装电表，当地供电公司出具说明，案涉房产所在小区因甲公司土建工程原因，暂未通过供配电设施竣工验收，不具备供电条件。
法院审理经过及判决结果：
某市区人民法院经审理后认为：
1. 双方签订的合同有效，应各自依约履行合同义务；
2. 甲公司发出的收房通知认可房屋实际面积少于合同约定面积，需退还购房款65888元；
3. 2013年12月4日之前，双方均未履行支付房款、交付房屋之约定，因此2013年11月30日至2013年12月3日期间双方均存在违约行为，故此期间的双方违约行为可互不追究；
4. 作为商品房配套基础设施的水、电、气、暖、通讯等是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。现有证据足以证明甲公司出售给周某的商品房未达到正式供电条件，且甲公司无证据证明其在交付案涉房屋时已出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，周某拒绝接收案涉房屋并非违约；
5. 违约金的调整应以造成的损失来衡量确定。本案中，周某未提交证据证明由于甲公司违约造成其损失超过了约定的违约金，但约定的日万分之一的违约金，与中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率相比明显偏低，且如周某违约，按合同约定其向甲公司承担的违约金要高于甲公司违约承担的责任，相对显失公平，应予以适当调整，综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定按日万分之一点五计算逾期违约金。
结合上述理由，某市区人民法院最终判决甲公司退还购房款65888元，并以2539688元按日万分之一点五支付违约金（自2013年12月4日起至案涉房屋实际交付之日止）。
甲公司不服上述判决，向某市中级人民法院提起上诉，请求撤销上述一审判决、依法改判。
某市中级人民法院经审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，因此判决驳回甲公司上诉，维持原判。
备注：类似案件可能因实际情况存在差异，法院的判决结果也可能有所不同，如需咨询可联系本站房地产法律专业律师。
商品房配套基础设施的水、电、气、暖、通讯等是买受人正常居住的必备条件，如交付的房产不具备正常供电条件，由此造成的不能交付的违约责任应由出卖人承担。
案情经过：
2013年11月，周某就购买某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）开发的某市区一套住宅（以下简称“案涉房产”）与甲公司签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定：房屋建筑面积为309.52㎡，计价方式为按套（单元）计算，总价为2539688元整，周某应于2013年11月15日支付购房款1529688元，余款1010000元于2013年11月30日支付，如逾期支付的，应按逾期应付款的万分之五支付违约金；甲公司应于2013年11月30前交付案涉房产，逾期交付的，甲公司应按已交付房款的万分之一支付违约金；房屋交接时，甲公司应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，周某有权拒绝交接。
合同签订后，周某分别于2013年11月15日、2013年12月4日支付了购房款1529688元、1010000元，甲公司于2014年1月24日向周某发出收房通知，载明案涉房产实际结算面积为301.49㎡，需退房款65888元。
周某验收房屋时，认为房屋存在质量问题，且未通电，拒绝接收房屋，向某市区人民法院提起诉讼，请求判令甲公司退还多收部分的购房款65888元、支付逾期交房违约金（周某认为合同约定的违约金标准过低，请求法院予以调整增加）。
甲公司则认为案涉房屋未能交付的原因在于周某拒不办理房屋交付手续，而且双方合同约定房屋的计价方式为按套计价，不存在面积找差，甲公司据此提起反诉，要求解除双方签订的商品房买卖合同、周某支付违约金126984.4元。
另外，经某市区法院现场勘查发现，案涉房屋存在多处漏水，未安装电表，当地供电公司出具说明，案涉房产所在小区因甲公司土建工程原因，暂未通过供配电设施竣工验收，不具备供电条件。
法院审理经过及判决结果：
某市区人民法院经审理后认为：
1. 双方签订的合同有效，应各自依约履行合同义务；
2. 甲公司发出的收房通知认可房屋实际面积少于合同约定面积，需退还购房款65888元；
3. 2013年12月4日之前，双方均未履行支付房款、交付房屋之约定，因此2013年11月30日至2013年12月3日期间双方均存在违约行为，故此期间的双方违约行为可互不追究；
4. 作为商品房配套基础设施的水、电、气、暖、通讯等是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。现有证据足以证明甲公司出售给周某的商品房未达到正式供电条件，且甲公司无证据证明其在交付案涉房屋时已出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，周某拒绝接收案涉房屋并非违约；
5. 违约金的调整应以造成的损失来衡量确定。本案中，周某未提交证据证明由于甲公司违约造成其损失超过了约定的违约金，但约定的日万分之一的违约金，与中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率相比明显偏低，且如周某违约，按合同约定其向甲公司承担的违约金要高于甲公司违约承担的责任，相对显失公平，应予以适当调整，综合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定按日万分之一点五计算逾期违约金。
结合上述理由，某市区人民法院最终判决甲公司退还购房款65888元，并以2539688元按日万分之一点五支付违约金（自2013年12月4日起至案涉房屋实际交付之日止）。
甲公司不服上述判决，向某市中级人民法院提起上诉，请求撤销上述一审判决、依法改判。
某市中级人民法院经审理后认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，因此判决驳回甲公司上诉，维持原判。
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