广州建筑工程与房地产法律学习网
标题摘要内容
关于穗港地产代理监管之比较
来源:
|
作者:.
|
发布时间: 2015-07-03
|
2829 次浏览
|
分享到:
广州市房地产中介市场和中介行业在经过十几年的发展后，已逐步向自由竞争、规范发展的轨道迈进，面对新形势如何加强我们的管理，更好地规范市场，促进中介市场和中介行业的发展，已成为摆在我们面前的一大问题。作为已发展几十年的香港地产代理业，其管理模式、行业规模和发展模式与我市相比有优有劣。为更好地吸收其管理中好的做法，下面对香港地产代理的监管模式、监管制度、地产代理行业发展状况作一个介绍，并与广州市进行比较分析。
一、香港地产代理监管概况
（一）香港地产代理监管部门及其职能
香港地产代理监管局（以下简称监管局）于1997年11月根据《地产代理条例》成立，其目的在于通过发牌等监管制度，提高地产代理业的服务水平和专业地位，使地产代理业走向专业化，保障物业消费者的权益，鼓励公开、公平、诚实的物业交易。监管局对地产代理业进行监管的依据主要有：《地产代理条例》、《地产代理（发牌）规例》、《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》、《地产代理（裁定佣金争议）规例》和操守守则及执业指引。
（二）监管制度
监管局对地产代理业进行监管的制度主要有：
1．发牌制度。香港对发牌制度规定得比较详细，要求凡从事地产代理工作的个人及公司均持有有效牌照，牌照种类按照功能的不同分为地产代理（公司）牌照、地产代理（个人）牌照、营业员牌照三种，每种牌照均有不同的权限，地产代理必须严格按照各自权限从业，否则属违法，监管局可根据有关法律进行处罚。
2．考试和培训制度。在发牌制度下，监管局规定地产代理必须通过资格考试方可取得执业资格，地产从业人员可自行参加资格考试，也可到监管局委托的有关院校（九间）进行培训后参加考试。香港的考试和培训制度旨在确保从业人员能掌握向客户提供高质素服务所需要的知识。
3．对违规地产代理的纪律处分制度。为客观、民主地处理违规操作的地产代理，监管局成立了专门的纪律委员会，负责处理违规地产代理。其操作程序是：受理对地产代理的投诉（书面）后，对被投诉人发出通知告知其有申辩（要求举行聆讯）的权利，被投诉人要求举行聆讯的，纪律委员会订下聆讯日期，并邀请法律界、行内若干资深专业人员参与，听取被投诉人申辩，纪律委员会在听取法律界、行内资深专业人员的意见后做出裁定。
4．对广告、使用统一规范的地产代理合同的监管规定。香港对广告和合同的监管制度比较健全完善，极具特色。在对广告的监管方面，针对香港地产代理的业务范围主要集中在二手物业转让及租赁方面，规定地产代理在刊登广告时必须保证该物业是真实合法的，监管局会随时对广告进行抽查，对抽查发现违法刊登广告的，一经查证即进行处理。为保障购房者和地产代理的权益，法律规定地产代理受理业务时应使用统一的格式合同，该合同内容详细具体，有利于保护双方权益；地产代理如不采用该合同，则在委托方拒付佣金时，不能入禀法院追讨佣金，通过这个规定保证了统一规范的地产代理合同在香港的推广使用。
5．佣金争议的裁定制度。为更快捷地解决地产代理和客户间的争议，香港法律明确规定了监管局在权限范围内可对有关争议做出有约束力的裁定，以求尽量简化程序及减少费用。
（三）地产代理业发展现状
监管局是在香港地产业繁荣发展时成立的，当时香港有地产代理从业人员2万名以上，其业务以二手物业转让及租赁为主，成交量相当大。但由于1998年金融风暴的侵袭，导致香港经济衰退，房地产业进入了萧条期，地产代理业亦出现萎缩，相当一部分从业人员转行。目前香港地产代理业正处于调整阶段，地铺约有2500间，从业人员15000人左右。
二、香港地产代理监管的优劣
从监管局提供的资料中我们了解到，自监管局成立以来，对香港地产代理业的规范化发展，保障购房消费者和地产代理利益方面做出了一定的贡献，这一点亦得到了地产代理业的高度评价，但另一方面地产代理公司亦提出由于监管局对监管内容宣传力度不够、牌照收费过高，在保障地产代理权益方面仍有所欠缺。
香港地产代理监管的优点在于：1．有关法律规定具体、明确，操作性强，处罚力度大，有利于地产代理业的规范化发展，有利于保障消费者和地产代理的权益。2．发牌的有关规定详细，结构合理，有利于促进地产代理向专业化发展，促使地产代理不断提高自身业务水平和服务质量，有利于地产代理提高自身形象。3．考试、培训制度灵活，内容全面，使地产代理从业人员能够通过不同途径提高自身素质。4．对地产代理刊登广告的管理规定具体详细，有利于保护购房者权益。5．使用统一规范的地产代理协议书，有利于保护委托方和地产代理的权益。6．佣金争议裁定制度程序较简单，能够为地产代理和客户更快捷地解决问题。
缺点在于：1．监管局对监管有关法例向社会宣传的力度不够，出现对地产代理管理严格，保障了消费者的权益，但对地产代理自身权益的保障不足。2．地产代理牌照和培训收费过高，如地产代理（个人）牌照每年年审收费为2880港元，造成部分地产代理在代理业市道不好时流失或不愿参加培训，不利于提高地产代理专业水平。3．政府规定使用的地产代理协议书内容过于复杂，欠缺灵活性，使用时较麻烦。4．佣金裁决的规定虽然程序简便，但必须双方同意，客观上在实施时实操性不强。
三、广州市与香港地产代理监管的对比及启示
（一）在对中介公司和从业人员发牌方面，香港的发牌制度有部分类似于我市的公司及个人从业资格年审制度，如取得牌照的公司及个人均须每年到政府主管部门进行登记等，但香港在牌照种类、收费、从业权限、处罚措施方面规定得比较详细，这与香港对公司登记的管理、法律观念的树立与遵守、人员素质较高有关，在这方面广州应向香港学习。但另一方面，香港牌照收费和培训费用过高，造成从业人员意见大的问题应引起我们的重视，在确定有关收费时应平衡各方面关系，制定合理的收费标准。
（二）在培训中介从业人员方面，广州市与香港亦有共同点：均委托有关院校开设培训课程，课程安排比较全面、科学，对提高从业人员的专业能力和专业水平起了很好的促进作用。
（三）在处理中介公司和人员违规方面，我们应向香港学习：部门间的关系协调得较好，在处理手段方面应采取松紧结合的方法，从教育的角度出发，通过处理中介公司或人员达到教育其本人和其他同行的目的。
（四）在加强对中介市场的管理方面，香港与我市有共同点：1．有专门的部门和人员负责定期对中介公司和中介从业人员进行市场巡查，发现违法违规行为即时做出处理；2．有专门的部门和人员负责接受群众投诉和收集市场市场信息，保证群众投诉渠道畅通，监管部门信息灵敏，能够及时对中介机构和从业人员的违法违规行为做出反应，切实保护各方的合法权益；3．通过新闻媒介向广大群众进行宣传，将违法中介行为向社会公布，不断提高群众自我保护意识，提高中介机构和中介从业人员的服务质量和水平，加强其自律意识。但在某些方面我们还应该向香港学习：如对中介机构和中介从业人员的信用管理方面，在市场巡查中处理中介机构和中介从业人员违法违规的灵活机动方面，充实群众投诉渠道方面等，这些都是值得我们学习和借鉴的。
一、香港地产代理监管概况
（一）香港地产代理监管部门及其职能
香港地产代理监管局（以下简称监管局）于1997年11月根据《地产代理条例》成立，其目的在于通过发牌等监管制度，提高地产代理业的服务水平和专业地位，使地产代理业走向专业化，保障物业消费者的权益，鼓励公开、公平、诚实的物业交易。监管局对地产代理业进行监管的依据主要有：《地产代理条例》、《地产代理（发牌）规例》、《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》、《地产代理（裁定佣金争议）规例》和操守守则及执业指引。
（二）监管制度
监管局对地产代理业进行监管的制度主要有：
1．发牌制度。香港对发牌制度规定得比较详细，要求凡从事地产代理工作的个人及公司均持有有效牌照，牌照种类按照功能的不同分为地产代理（公司）牌照、地产代理（个人）牌照、营业员牌照三种，每种牌照均有不同的权限，地产代理必须严格按照各自权限从业，否则属违法，监管局可根据有关法律进行处罚。
2．考试和培训制度。在发牌制度下，监管局规定地产代理必须通过资格考试方可取得执业资格，地产从业人员可自行参加资格考试，也可到监管局委托的有关院校（九间）进行培训后参加考试。香港的考试和培训制度旨在确保从业人员能掌握向客户提供高质素服务所需要的知识。
3．对违规地产代理的纪律处分制度。为客观、民主地处理违规操作的地产代理，监管局成立了专门的纪律委员会，负责处理违规地产代理。其操作程序是：受理对地产代理的投诉（书面）后，对被投诉人发出通知告知其有申辩（要求举行聆讯）的权利，被投诉人要求举行聆讯的，纪律委员会订下聆讯日期，并邀请法律界、行内若干资深专业人员参与，听取被投诉人申辩，纪律委员会在听取法律界、行内资深专业人员的意见后做出裁定。
4．对广告、使用统一规范的地产代理合同的监管规定。香港对广告和合同的监管制度比较健全完善，极具特色。在对广告的监管方面，针对香港地产代理的业务范围主要集中在二手物业转让及租赁方面，规定地产代理在刊登广告时必须保证该物业是真实合法的，监管局会随时对广告进行抽查，对抽查发现违法刊登广告的，一经查证即进行处理。为保障购房者和地产代理的权益，法律规定地产代理受理业务时应使用统一的格式合同，该合同内容详细具体，有利于保护双方权益；地产代理如不采用该合同，则在委托方拒付佣金时，不能入禀法院追讨佣金，通过这个规定保证了统一规范的地产代理合同在香港的推广使用。
5．佣金争议的裁定制度。为更快捷地解决地产代理和客户间的争议，香港法律明确规定了监管局在权限范围内可对有关争议做出有约束力的裁定，以求尽量简化程序及减少费用。
（三）地产代理业发展现状
监管局是在香港地产业繁荣发展时成立的，当时香港有地产代理从业人员2万名以上，其业务以二手物业转让及租赁为主，成交量相当大。但由于1998年金融风暴的侵袭，导致香港经济衰退，房地产业进入了萧条期，地产代理业亦出现萎缩，相当一部分从业人员转行。目前香港地产代理业正处于调整阶段，地铺约有2500间，从业人员15000人左右。
二、香港地产代理监管的优劣
从监管局提供的资料中我们了解到，自监管局成立以来，对香港地产代理业的规范化发展，保障购房消费者和地产代理利益方面做出了一定的贡献，这一点亦得到了地产代理业的高度评价，但另一方面地产代理公司亦提出由于监管局对监管内容宣传力度不够、牌照收费过高，在保障地产代理权益方面仍有所欠缺。
香港地产代理监管的优点在于：1．有关法律规定具体、明确，操作性强，处罚力度大，有利于地产代理业的规范化发展，有利于保障消费者和地产代理的权益。2．发牌的有关规定详细，结构合理，有利于促进地产代理向专业化发展，促使地产代理不断提高自身业务水平和服务质量，有利于地产代理提高自身形象。3．考试、培训制度灵活，内容全面，使地产代理从业人员能够通过不同途径提高自身素质。4．对地产代理刊登广告的管理规定具体详细，有利于保护购房者权益。5．使用统一规范的地产代理协议书，有利于保护委托方和地产代理的权益。6．佣金争议裁定制度程序较简单，能够为地产代理和客户更快捷地解决问题。
缺点在于：1．监管局对监管有关法例向社会宣传的力度不够，出现对地产代理管理严格，保障了消费者的权益，但对地产代理自身权益的保障不足。2．地产代理牌照和培训收费过高，如地产代理（个人）牌照每年年审收费为2880港元，造成部分地产代理在代理业市道不好时流失或不愿参加培训，不利于提高地产代理专业水平。3．政府规定使用的地产代理协议书内容过于复杂，欠缺灵活性，使用时较麻烦。4．佣金裁决的规定虽然程序简便，但必须双方同意，客观上在实施时实操性不强。
三、广州市与香港地产代理监管的对比及启示
（一）在对中介公司和从业人员发牌方面，香港的发牌制度有部分类似于我市的公司及个人从业资格年审制度，如取得牌照的公司及个人均须每年到政府主管部门进行登记等，但香港在牌照种类、收费、从业权限、处罚措施方面规定得比较详细，这与香港对公司登记的管理、法律观念的树立与遵守、人员素质较高有关，在这方面广州应向香港学习。但另一方面，香港牌照收费和培训费用过高，造成从业人员意见大的问题应引起我们的重视，在确定有关收费时应平衡各方面关系，制定合理的收费标准。
（二）在培训中介从业人员方面，广州市与香港亦有共同点：均委托有关院校开设培训课程，课程安排比较全面、科学，对提高从业人员的专业能力和专业水平起了很好的促进作用。
（三）在处理中介公司和人员违规方面，我们应向香港学习：部门间的关系协调得较好，在处理手段方面应采取松紧结合的方法，从教育的角度出发，通过处理中介公司或人员达到教育其本人和其他同行的目的。
（四）在加强对中介市场的管理方面，香港与我市有共同点：1．有专门的部门和人员负责定期对中介公司和中介从业人员进行市场巡查，发现违法违规行为即时做出处理；2．有专门的部门和人员负责接受群众投诉和收集市场市场信息，保证群众投诉渠道畅通，监管部门信息灵敏，能够及时对中介机构和从业人员的违法违规行为做出反应，切实保护各方的合法权益；3．通过新闻媒介向广大群众进行宣传，将违法中介行为向社会公布，不断提高群众自我保护意识，提高中介机构和中介从业人员的服务质量和水平，加强其自律意识。但在某些方面我们还应该向香港学习：如对中介机构和中介从业人员的信用管理方面，在市场巡查中处理中介机构和中介从业人员违法违规的灵活机动方面，充实群众投诉渠道方面等，这些都是值得我们学习和借鉴的。
邮箱：admin@lawyer-gz.com
微信：房地产法律学习网
微信公众平台：房地产法律家园
地址：广东省广州市天河区珠江新城华夏路雅居乐中心8楼广东合盛律师事务所
-
新规速递：深圳市住房和建设局关于发布《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》的通知
-
全国人大法工委权威解答： 因新冠肺炎疫情防控不能履行合同属于不可抗力
-
本站律师团队首席律师荣获广东合盛律师事务所2019年度“金牌律师奖”
-
本站首席律师出席全国律协建房委2019年年会暨粤港澳大湾区国家战略背景下城市新型法律实务高端研讨会并应邀作主题演讲
-
新规速递：最高院出台司法解释，对PPP项目合同争议排除仲裁解决方式，2020年1月1日起正式施行
-
本站首席律师再度受邀为广东省申请律师执业人员作房地产法律实务培训
-
本站首席律师再度受邀为全省申请律师执业人员讲授房地产法律实务课程
-
徐清波律师应邀参加《广州市国土空间总体规划（2018-2035）》调研座谈会
-
一图读懂《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》八项深化改革措施
-
新规速递：广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见
-
以案说法：母亲擅自出售女儿名下房产，卖房不成反被追责
-
以案说法：房屋赠与合同中接受赠与一方在房产变更登记前死亡，该赠与的房屋产权份额是否可作为遗产继承？
-
以案说法：房屋买卖合同未约定过户时间，法院认定买方恶意磋商
-
以案说法：商品房实际面积小于约定面积，且该房已被再次转让，面积差价款应如何处理？
-
以案说法：老相册中意外发现遗书，姑侄因房产继承问题对簿公堂
-
以案说法：离婚协议中约定在房产证中加入子女名字，是否属于赠与？
-
以案说法：开发商违背承诺停止提供会所服务，小区业主起诉要求承担违约责任
-
以案说法：房屋买卖过程中“恶意串通”的认定依据
-
以案说法：卖方毁约，购房人可请求返还购房款及赔偿房屋增值差价
-
以案说法：情势变更原则在房产交易过程中的适用